“Falta escala ao país para mais cadeias hoteleiras”

Falta de dimensão e escala justificam a ausência de um número mais elevado de cadeias hoteleiras a atuarem em Portugal, afirma Patrícia Liz, managing partner da consultora Aguirre Newman, que recentemente liderou uma conferência sobre a estratégia para o investimento hoteleiro. Como deve ser encarada a hotelaria na ótica do investidor/fundo de investimento, do promotor, […]

Falta de dimensão e escala justificam a ausência de um número mais elevado de cadeias hoteleiras a atuarem em Portugal, afirma Patrícia Liz, managing partner da consultora Aguirre Newman, que recentemente liderou uma conferência sobre a estratégia para o investimento hoteleiro.

Como deve ser encarada a hotelaria na ótica do investidor/fundo de investimento, do promotor, da cadeia hoteleira e do gestor hoteleiro?

Um hotel deve ser encarado como um ativo com capacidade de geração de receita, e que como tal deve ser “utilizado” da melhor maneira de modo a otimizar essa capacidade.

Os números conhecidos do Revpar em Lisboa não são famosos e comparam negativamente com Espanha e França. Quais os argumentos necessários para atrair investimento externo direcionado à hotelaria em Portugal?

De acordo com os últimos dados do Turismo de Lisboa, o Preço Médio por Quarto Disponível (RevPar) na cidade de lisboa, acumulado de janeiro a maio do ano em curso, registou um aumento médio de 15,5% face ao período homólogo, no conjunto das unidades de 3, 4 e 5 estrelas. Estes dados traduzem um incremento da atividade turística, fruto da melhoria da conjuntura económica.

Para além deste argumento, outros há que caracterizam o nosso país – a qualidade das unidades hoteleiras, sobretudo no que toca a quatro e cinco estrelas, quer no ambiente que proporcionam, quer no serviço prestado. O clima, a gastronomia, a geografia e a hospitalidade do povo português, são como todos sabemos fatores naturais de valorização do mesmo.

Quando se fala em hotelaria, é conveniente distinguir Lisboa, outras localidades turísticas e o resto do país?

Sim, tendo em conta o tipo de unidade hoteleira e o segmento de mercado alvo a que se destinam. A título de exemplo, as cidades de Lisboa e Porto são mais vocacionadas para hotéis de cidade / urbanos / segmento Business. Já o litoral do Algarve é mais vocacionado para unidades tipo Resort e segmento Golfe.

Mesmo em Lisboa, há locais de grande valor e outros desinteressantes. Como deve ser analisado o tema?

Com a importância devida, pois a localização tem um peso relevante no custo da implementação de uma unidade hoteleira. Por outro lado a valorização do hotel depende da sua localização quer no retorno que pode ter no dia-a-dia, quer numa possível venda do imóvel onde se insere.

Quais os temas que devem ser tidos em conta quando se arranca com a análise de um investimento hoteleiro?

No sentido imobiliário, deve ser tido em conta o custo do terreno, o custo do investimento e do apetrechamento da unidade hoteleira. No sentido do retorno do investimento, a capacidade de geração de receita previsional da mesma. Neste sentido, a localização, o dimensionamento, o design/conceito e o modelo de exploração da unidade hoteleira devem ser planeados cuidadosamente, de modo a adequar o imóvel ao segmento de mercado alvo.

É possível afirmar-se que o sucesso de um projeto está mais no estudo para a implantação do que na gestão propriamente em si?

Não. Está nos dois. A correta implantação de uma unidade hoteleira deve ter necessariamente continuidade na exploração eficiente da mesma.

A proliferação de hotéis de várias categorias em Lisboa não estará a contribuir para manter os preços relativamente baixos?

Poderá eventualmente estar a contribuir para essa realidade, mas não será a única responsável. Diria que a recente crise económica mundial, com impacto nos diversos setores da economia portuguesa, terá sido o principal fator que conduziu à baixa de preços na hotelaria.

Analisando em percentagem, que aumento médio de preços deveriam os hotéis obter em Lisboa para atingirem uma rendibilidade atraente?

Uma rendibilidade atraente de uma unidade hoteleira não depende apenas das receitas, mas igualmente da otimização da estrutura de custos. O correto equilíbrio entre as duas variáveis é que dita a diferença.

Que impacto tem no negócio do setor o aparecimento de unidades low-cost e da proliferação dos hostels?

Tem necessariamente impacto, pois vai incrementar a oferta. Há no entanto a necessidade de potenciar a aposta na diversificação de outro tipo de oferta que possa estabelecer o correto equilíbrio face aos vários tipos de público-alvo. A existência de hostels é interessante para a cidade mas não tem que se tornar a principal fonte de oferta hoteleira. Por outro lado, a maior parte dos hóspedes da hotelaria não são hóspedes do “Local Hosting”, valorizando outros fatores durante a sua estadia.

A recente decisão pública de maior incidência na inspeção do chamado alojamento local poderá criar mais transparência no setor e evitar a concorrência desleal?

Sim. A hotelaria tem sido afetada pela degradação dos preços e baixas taxas de ocupação, para as quais também tem contribuído o surgimento acentuado das unidades de alojamento local.

Portugal continua a registar o interesse de poucas cadeias hoteleiras internacionais. O que explica esse fenómeno?

Um dos fatores que certamente contribui para este fenómeno prende-se com a dimensão do país e do mercado nacional. Em conclusão, falta de escala.

Perante o crescimento de turistas do Brasil, China e Rússia é possível que venhamos assistir ao interesse de cadeias internacionais com conhecimento destes mercados?

Sim. Trata-se de turistas com culturas diferentes, que poderão privilegiar uma fidelização a cadeias hoteleiras existentes nos seus países de origem, cujo serviço já conhecem.

O modelo de desenvolvimento da economia e da sociedade levará ao nascimento de novas tendências em termos hoteleiros e de alojamento, depois do sucesso dos hostels?

Sim. A procura de novas experiências é uma das características do perfil do turista do século XXI, ganhando assim relevância a originalidade, o conceito e o estado de conservação das unidades hoteleiras.

 

Vítor Norinha

Ler mais
Recomendadas

Três Dolce Vita colocados à venda por 15 milhões de euros

Em todos os casos, caso não hajam ofertas superiores ao valor mínimo, serão admitidas propostas mais baixas.

Savills fica responsável pela gestão do edifício Atlas III

Atlas III, em Miraflores, é o mais recente empreendimento sob a gestão da Savills.

Dona da Comporta estuda “projeto estratégico” a preços acessíveis no Parque das Nações

A Vanguard Properties quer construir três prédios no total, com o valor do investimento a rondar os 30 a 35 milhões de euros.