Há sempre um risco

Com o ‘boom’ no turismo, o nosso mercado tornou-se naturalmente mais interessante, o que contribuiu para a diminuição do grau de risco.

Todos os países têm níveis de risco para variadíssimos indicadores. Recentemente, o nosso bem conhecido FMI veio alertar que os imóveis em Portugal voltam a apresentar “preços pré-crise”. Ora, devemos pensar que os níveis pré-crise eram níveis de bolha imobiliária e que, sendo assim, a crise é que gerou um equilíbrio no mercado imobiliário? O que não podemos deixar de considerar é que riscos de investimento existem sempre, mesmo que sejam baixos.

Antes de mais, deve ficar claro que, apesar de ter havido uma queda nos valores do imobiliário nacional, não se tratou propriamente do “rebentar de uma bolha”. A intervenção da troika baixou tudo: ordenados, PIB nacional, taxa de emprego, entre vários outros indicadores, que também podem ser considerados como sendo de risco. Não é apetecível investir num país cujo PIB está a cair, seja em que setor for.

É preciso não esquecer que nos países onde existiram bolhas imobiliárias, como em Espanha ou nos EUA, as subidas dos preços das casas estavam nos três dígitos. Em Portugal, nos anos que precederam a crise, houve uma taxa de crescimento muito positiva, mas a taxa máxima de crescimento estava “apenas” nos dois dígitos. Podemos considerar, no entanto, que a atual subida registada nos preços – também de dois dígitos – é mais sustentável do que a que antecedeu a crise originada em 2010. Ou seja, existe um risco, como não podia deixar de existir, mas é reduzido.

Todavia, não se devem fazer comparações como a que fez agora o FMI. Há uma grande diferença entre o que originou a subida de preços que se registou ao longo da primeira década do século XXI e que se acentuou a partir da segunda metade: esta foi alimentada pelo crédito à habitação ou crédito especulativo barato e de fácil acesso. Apesar de considerar que esta especulação não gerou uma bolha, este cenário é diferente daquele a que assistimos atualmente.

Hoje, embora aparentemente as taxas de juro e os spreads estejam mais baixos, não estão nos níveis pré-crise. Apesar de os bancos apresentarem spreads que estão longe dos cerca de 4% praticados durante a crise, o valor real que se paga pelo crédito é superior ao que é apresentado, devido a um aumento significativo do cross selling no momento de expor todos os requisitos do crédito a ser concedido. Isto acaba por afastar muitas pessoas.

A grande diferença é que Portugal tornou-se um país cosmopolita e está a atrair investimento externo. Vários fatores contribuíram para esta dinâmica, mas o principal foi o boom no turismo. Com o aumento do fluxo de pessoas, o nosso mercado tornou-se naturalmente mais interessante e isto implica uma diminuição do grau de risco. Com efeito, há um grande apelo internacional pelo imobiliário português, que há três anos não existia. Ainda recentemente, Portugal foi considerado, pelo segundo ano consecutivo, o sétimo melhor destino para investimentos imobiliários na Europa, pelo relatório Emerging Trends in Real Estate Europe, elaborado anualmente pelo Urban Land Institute e a PricewaterhouseCoopers. Isto não é um sinal de que haverá uma bolha. É um sinal, isso sim, de que ainda poderemos subir mais seis lugares.

Portugal tem margem para crescer muito em termos de mercado imobiliário. Começou há poucos anos a ser visto, já está no mapa, mas ainda é um diamante em bruto. O turismo é um reflexo disto. Lisboa já é a cidade que a maior parte das pessoas ainda não visitou, mas quer visitar. O Porto irá ganhar esse estatuto. Todavia, existem muitas outras partes do país com o mesmo potencial que ainda não foram reconhecidas. O potencial de desenvolvimento de Lisboa e Porto é, aliás, considerável. Vão evoluir para cidades maiores, com novos polos habitacionais, que anteriormente estavam esquecidos. Em Lisboa, zonas como Xabregas, Braço de Prata, de um lado, ou Cruz de Quebrada, do outro, são exemplo disso. Este alargamento da cidade irá aproximar os subúrbios do centro, com o crescimento do perímetro daquilo que é considerado o “centro”.

Esta dinâmica ajuda a criar equilíbrios e uma maior dispersão de preços e vários focos de atração, o que é normal e desejável com o crescimento das cidades. Apesar de todo este potencial ainda por explorar, há risco e o conceito de ‘bolha’ é a sua verbalização. O que não se deve é exagerar, pois este nível de risco é natural, não pode deixar de existir.

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